中國(guó)證券報(bào)記者 彭?yè)P(yáng) 歐陽(yáng)劍環(huán)

　　11月以來(lái)，多家房企發(fā)債融資取得新進(jìn)展，顯示“第二支箭”正顯現(xiàn)效果。同時(shí)，近期利好政策接踵而至，涵蓋房地產(chǎn)供給需求兩側(cè)，涉及穩(wěn)定開發(fā)貸投放、推動(dòng)保交樓專項(xiàng)借款加快落地等多方面。專家認(rèn)為，短期來(lái)看，房企融資已出現(xiàn)修復(fù)跡象，受政策支持影響，房地產(chǎn)投資有望逐步觸底企穩(wěn)，市場(chǎng)信心也將得到提振。

　　民營(yíng)房企發(fā)債取得新進(jìn)展

　　11月首日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債信用增進(jìn)公司召開21家民營(yíng)房企座談會(huì)。一周后，交易商協(xié)會(huì)表示，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（又稱“第二支箭”），預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

　　在此背景下，近期多家房企發(fā)債融資取得積極進(jìn)展。例如，11月14日，交易商協(xié)會(huì)受理美的置業(yè)150億元中期票據(jù)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行；截至11月15日，龍湖集團(tuán)已完成200億元中期票據(jù)注冊(cè)；11月17日，交易商協(xié)會(huì)受理新城控股150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。交易商協(xié)會(huì)透露，多家民營(yíng)房企正在開展發(fā)債注冊(cè)籌備工作，并向中債信用增進(jìn)公司遞交了增信業(yè)務(wù)意向。

　　中債信用增進(jìn)公司此前表示，將進(jìn)一步推動(dòng)民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具工作，加大對(duì)民營(yíng)房企增信服務(wù)力度，有意向民營(yíng)房企可提出增信需求。

　　“‘第二支箭’進(jìn)一步充分發(fā)揮作用，有利于提振投資者信心，尤其有利于穩(wěn)定和擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)的融資。”中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明稱。

　　東方金誠(chéng)研究發(fā)展部高級(jí)分析師馮琳表示，對(duì)于房企發(fā)債而言，目前支持方式更加豐富，政策意圖也更加清晰。這將對(duì)基本面較好、但受到市場(chǎng)悲觀情緒影響的民營(yíng)企業(yè)地產(chǎn)債價(jià)格形成支撐，從而修復(fù)市場(chǎng)信心，助力民營(yíng)房企融資改善及房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。

　　河南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)日前發(fā)文表示，人民銀行將銀行間債券市場(chǎng)發(fā)債范圍擴(kuò)大至地方優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，將給河南省本土優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企融資提供更多機(jī)會(huì)，對(duì)河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的恢復(fù)具有一定的促進(jìn)作用。

　　更多融資渠道加速打通

　　在房企債券融資陸續(xù)取得進(jìn)展的同時(shí)，股權(quán)融資、信貸支持等更多渠道也在加速打通。

　　人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)日前印發(fā)的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》也給房地產(chǎn)市場(chǎng)吃了一顆“定心丸”?！锻ㄖ诽岢隽酥T多短期和中長(zhǎng)期政策，例如，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持等。

　　人民銀行行長(zhǎng)易綱日前表示，近期，房地產(chǎn)銷售和貸款投放已有邊際改善。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，相信房地產(chǎn)市場(chǎng)能保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“從銀行表內(nèi)信貸來(lái)看，銀行開發(fā)貸余額有望在四季度重拾增長(zhǎng)勢(shì)頭。”植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平預(yù)計(jì)，今年第四季度房企新增銀行貸款4200億元左右，較第三季度增加約300億元。

　　股權(quán)融資方面，涉房企業(yè)在A股融資政策更加清晰。證監(jiān)會(huì)近期明確，允許部分存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場(chǎng)融資。此后不久，中國(guó)能建與東百集團(tuán)兩家“符合條件”的涉房企業(yè)便披露了非公開發(fā)行股票事項(xiàng)的提示性公告，擬定增募集資金分別不超過(guò)150億元和10億元。

　　此外，銀保監(jiān)會(huì)等三部門日前發(fā)文明確，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管規(guī)定額度后，房企可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此舉有助于支持優(yōu)質(zhì)房企合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。“保函置換”政策可視為是《通知》的延續(xù)，并與之形成政策接力，重在提振市場(chǎng)信心。

　　政策組合拳促樓市回暖

　　除了融資端利好政策不斷出臺(tái)外，金融管理部門還通過(guò)多種舉措從供需兩端發(fā)力，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

　　一方面，在供給端著力化解房企風(fēng)險(xiǎn)。人民銀行日前發(fā)布的2022年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告提出，推動(dòng)保交樓專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　另一方面，在需求端降低居民購(gòu)房成本。前期人民銀行等多部門接續(xù)推出的下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率、階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限、居民換購(gòu)住房可享個(gè)稅退稅優(yōu)惠等多項(xiàng)舉措有助于激發(fā)剛性和改善性住房需求。

　　中金公司首席宏觀分析師張文朗認(rèn)為，近期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策舉措密集出臺(tái)，主要聚焦保障房企合理融資需求，以及在“房住不炒”的前提下穩(wěn)剛需和改善性住房需求等領(lǐng)域，有望促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端進(jìn)一步企穩(wěn)。

　　連平預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)投資有望在年末觸底企穩(wěn)。考慮到住房銷售可能在季節(jié)性特征的推動(dòng)下出現(xiàn)小幅回升，且房企融資環(huán)境邊際改善，有利于推動(dòng)新屋開工。同時(shí)，保交樓專項(xiàng)借款加速落地有助于加快商品房施工和竣工面積回升。

　　“考慮到2021年第四季度基數(shù)偏低的因素，房地產(chǎn)投資增速可能在今年第四季度實(shí)現(xiàn)階段性止跌企穩(wěn)，2023年有望趨于回升。”連平稱。