新冠肺炎疫情、“三道紅線”融資新規(guī)、部分房企債務(wù)危機(jī)、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策等多重因素疊加影響下，2021年房地產(chǎn)市場分化加劇。

　　2021年10月以來，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、放松信貸，高層密集發(fā)聲維穩(wěn)市場，提出要“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，順應(yīng)居民高品質(zhì)住房需求，更好解決居民住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

　　從資本市場來看，房企融資環(huán)境近期有所“回暖”，以保利發(fā)展、招商蛇口為代表的央企地產(chǎn)和以碧桂園為首的民營頭部房企，相繼發(fā)行債券或其他融資工具，持續(xù)獲機(jī)構(gòu)及市場看好。

　　央行、銀保監(jiān)會近日聯(lián)合發(fā)文稱，鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)加大房地產(chǎn)項目兼并收購，鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購的金融服務(wù)。平安證券認(rèn)為，政策出臺有望加速行業(yè)洗牌，“劣幣”出清后行業(yè)格局有望重塑，優(yōu)質(zhì)房企優(yōu)勢有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　房企該如何穿越行業(yè)低迷周期，實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展？

　　穩(wěn)健發(fā)展，夯實抗風(fēng)險能力

　　從各研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的2021年房企銷售業(yè)績榜中可以看出，央企、國企以及部分穩(wěn)健經(jīng)營的頭部民企在行業(yè)競爭中保持了穩(wěn)固優(yōu)勢，展現(xiàn)出了較強(qiáng)的經(jīng)營韌性。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，新常態(tài)下，房企經(jīng)營邏輯正在加速轉(zhuǎn)變，通過增強(qiáng)自身抗風(fēng)險能力，實現(xiàn)穩(wěn)健、高質(zhì)量發(fā)展。

　　克而瑞統(tǒng)計顯示，2021年，TOP10房企銷售操盤金額門檻達(dá)到2879.5億元，同比增幅達(dá)19.8%，較2019年增長42%。TOP10房企的格局也發(fā)生了變化，不變的是碧桂園仍保持行業(yè)第一的位置。碧桂園2021年全口徑銷售金額7588.2億元、操盤金額7208.6億元，均是7000億元檔次的唯一，權(quán)益金額也是唯一一家破5000億元的房企。

　　億翰智庫研究觀點稱，碧桂園屬于行業(yè)內(nèi)穩(wěn)健型發(fā)展的身體力行者，財務(wù)紀(jì)律嚴(yán)格，杠桿空間充足，能夠把握機(jī)會擇時布局，并順利實現(xiàn)項目的銷售去化，銷售業(yè)績總量五年蟬聯(lián)行業(yè)第一。

　　從投資來看，2021年碧桂園依托強(qiáng)大的數(shù)字化運營能力及堅持“三個不動搖”（經(jīng)營理念、投資標(biāo)準(zhǔn)及投資轉(zhuǎn)化率）的投資拿地策略，收獲多塊低溢價率的優(yōu)質(zhì)地皮，繼續(xù)領(lǐng)跑全行業(yè)。首先是經(jīng)營理念，在確保合法合規(guī)、資金安全的前提下，追求自有年化資金的回報和利益最大化；其次是投資標(biāo)準(zhǔn)不動搖，包括年化回報、利潤率、獲地的要求；最后是投資轉(zhuǎn)化率和貨值轉(zhuǎn)化率不變，“銷供回支投”即投資牽頭，銷售回引，投資和銷售形成閉環(huán)管理。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年，碧桂園權(quán)益拿地金額及面積分別為1397億元及4017萬平方米，位居行業(yè)第一，按權(quán)益金額占比看，一二線城市占比達(dá)到36%，三四線城市占比64%，強(qiáng)勁的銷售力和均衡化的投資拓展有助于進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)抗風(fēng)險能力。

　　2021年中報顯示，從“三條紅線”指標(biāo)來看，碧桂園處于較為健康的黃檔，僅扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率略高于紅線要求，但指標(biāo)逐步向好，從2020年年底的80%下降至77%。碧桂園管理層明確表示，公司將嚴(yán)格按照監(jiān)管的要求在2023年前達(dá)標(biāo)。

　　2021年下半年至今，三大國際評級機(jī)構(gòu)密集下調(diào)房企評級及展望共130余次，甚至部分未出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)也遭遇評級下調(diào)。在此背景下，穆迪和惠譽(yù)均維持對碧桂園的投資級評級。此外，摩根士丹利、國泰君安等國內(nèi)外市場機(jī)構(gòu)亦紛紛看好碧桂園財務(wù)狀況及未來發(fā)展空間，給予“買入”“增持”等較高評級。標(biāo)普2021年10月發(fā)布評級報告稱，在波動的大環(huán)境下，碧桂園強(qiáng)有力的執(zhí)行能力及多元化的土儲布局，支撐了公司銷售的增長。

　　全競提升，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展

　　申萬宏源2021年12月研報觀點認(rèn)為，行業(yè)政策正?；迯?fù)開啟。預(yù)計后續(xù)行業(yè)將演繹三階段發(fā)展，行業(yè)加速出清后格局優(yōu)化，將利好于國企龍頭和優(yōu)質(zhì)民企，維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦碧桂園等11家房企。

　　“在當(dāng)前市場格局下，只要應(yīng)對得當(dāng)、聚焦競爭力提升，就能穿越周期，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。”碧桂園集團(tuán)董事會主席楊國強(qiáng)認(rèn)為。

　　當(dāng)前市場邏輯已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，房地產(chǎn)行業(yè)正在向制造業(yè)回歸。碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示，什么叫制造業(yè)？就是每一項管理都是閉環(huán)的，每一項管理都是為了產(chǎn)品更好、成本更省、客戶更加滿意。

　　面對市場調(diào)整期“怎樣去做、怎樣做得更好”的問題，碧桂園一直強(qiáng)調(diào)要提升企業(yè)的全周期綜合競爭力。

　　從2018年下半年起，碧桂園提出“提質(zhì)控速、行穩(wěn)致遠(yuǎn)”戰(zhàn)略方針，企業(yè)圍繞“一率五力”持續(xù)提升全周期競爭力，即高效率、成本力、營銷力、產(chǎn)品力、科技力和服務(wù)力。

　　高效率方面，莫斌提出，要用歸零的思維，檢討組織還有沒有可以進(jìn)一步提升效率的機(jī)會。在制度層面，要做系統(tǒng)性優(yōu)化，轉(zhuǎn)變發(fā)展的思維，全面提升戰(zhàn)斗力。

　　產(chǎn)品力方面，當(dāng)前碧桂園正在推進(jìn)“強(qiáng)基行動”，做好產(chǎn)品質(zhì)量，以及綜合做好完美交樓工作。“一切以客戶為中心，未來能夠活得好的地產(chǎn)企業(yè)，一定是客戶口碑相傳的企業(yè)。”莫斌強(qiáng)調(diào)，每個區(qū)域總裁都必須心中裝著客戶，實實在在地做到讓業(yè)主滿意，打造以客戶為中心的競爭力。

　　科技力方面，以高科技建造助力地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，是碧桂園正在探索并已有所突破的一條新增長路徑。“我們應(yīng)該走出自己的一條路，高科技的道路。”楊國強(qiáng)表示。

　　自2018年7月成立以來，碧桂園集團(tuán)旗下全資子公司——廣東博智林機(jī)器人公司始終聚焦三個核心：保障施工安全、提升施工質(zhì)量、提高施工效率，以提升建筑施工綜合效益。目前，產(chǎn)品和技術(shù)已實現(xiàn)諸多“零”的突破，填補(bǔ)了多項行業(yè)空白。截至2021年12月底，公司已有18款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋25個省近350個項目；累計交付超730臺，累計應(yīng)用施工超700萬平方米。

　　高質(zhì)量發(fā)展還離不開優(yōu)秀人才。目前，碧桂園全集團(tuán)員工平均年齡32歲，強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮關(guān)鍵崗位、關(guān)鍵人員的關(guān)鍵作用。碧桂園每年招收2000多名優(yōu)秀在校大學(xué)生，培養(yǎng)優(yōu)秀人才梯隊。

　　面對市場的挑戰(zhàn)和變化，碧桂園始終堅持靈活調(diào)整以適應(yīng)市場，保持組織活性，避免僵化和“大公司病”。為此，碧桂園主動推行了一系列組織變革，通過區(qū)域裂變、推行極簡組織等措施，有的放矢地激發(fā)企業(yè)內(nèi)部活力和組織效能，提升穿越周期的能力。

　　2021年12月31日，碧桂園集團(tuán)內(nèi)部發(fā)文，宣布新一輪的組織架構(gòu)調(diào)整。調(diào)整完成后，碧桂園區(qū)域公司由原來的106個，合并成65個。

　　碧桂園方面表示，此輪調(diào)整以“推進(jìn)區(qū)域合理布局、確保區(qū)域規(guī)模適度、提升資源配置效率”為目標(biāo)，通過有序推進(jìn)跨區(qū)域整合，提升區(qū)域集中度和資源使用效能，降低運營成本，努力實現(xiàn)“市場、人員、資源”的整合協(xié)同。

　　事實上，鑒于市場行情變化，龍湖、綠城、旭輝、新城控股、中南置地等多家房企，都已不約而同地將組織架構(gòu)調(diào)整提上了日程?？硕鹧芯坑^點認(rèn)為，近期房企較為集中的組織架構(gòu)調(diào)整、戰(zhàn)略精簡，其核心在于“降本增效”，在緩解流動性壓力的同時，向管理要效益；同時在可以預(yù)見的“政策底”窗口期，提前布局，為后續(xù)發(fā)展蓄能。