近日，新發(fā)布的廣州樓市7月成交數(shù)據(jù)引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。在新建商品房受營(yíng)銷淡季影響成交環(huán)比有所下跌的同時(shí)，二手房成交活躍度仍然維持萬(wàn)套以上（數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州中原研究發(fā)展部）。值得一提的是，二手房成交占比提高正在成為重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要趨勢(shì)。

　　中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年1~7月，25個(gè)代表城市二手房成交占比提升至64.1%，存量市場(chǎng)格局逐漸清晰。業(yè)內(nèi)人士指出，在新的供需關(guān)系達(dá)到平衡之前，二手市場(chǎng)將持續(xù)以價(jià)換量行情，同時(shí)也令新房市場(chǎng)更聚焦改善賽道。

　　淡季成交有所降溫 二手表現(xiàn)優(yōu)于一手

　　7月份是樓市傳統(tǒng)的營(yíng)銷淡季，隨著暑期出游熱情的上升，置業(yè)熱度也有所下降。因此，成交降溫也在業(yè)內(nèi)的預(yù)計(jì)之中。從廣州的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，7月份新房網(wǎng)簽套數(shù)約為5978套，環(huán)比下降9%，同時(shí)二手房則相對(duì)活躍，網(wǎng)簽套數(shù)為10034套，環(huán)比下降4%。由于近兩個(gè)月整體成交表現(xiàn)較佳，廣州全市的新房去化周期由5月的高位23個(gè)月下降至21.5個(gè)月。

　　其中，二手房相對(duì)堅(jiān)挺的表現(xiàn)尤為值得注意。從成交面積來(lái)看，廣州的二手房成交占比自2020年的48%逐年提升，到2024年上半年已經(jīng)達(dá)到61%，一二手成交分化趨勢(shì)明顯。這一趨勢(shì)并非孤例?？硕鸨O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年重點(diǎn)20城二手房成交占比增至62%，同比增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，二手房交易占比提升，一方面是存量時(shí)代的必然性，另一方面則是商品房從資產(chǎn)屬性轉(zhuǎn)向一般商品屬性后，持有多套房的意愿下降，住房政策會(huì)轉(zhuǎn)向存量盤活，推動(dòng)二手房交易占比進(jìn)一步提升。

　　二手成交占比提升仍有空間 新房聚焦居住品質(zhì)

　　貝殼研究院與華泰研究所研報(bào)顯示，美國(guó)、法國(guó)、日本的高能級(jí)城市等成熟市場(chǎng)2023年二手房成交套數(shù)占比普遍在70%~90%之間。當(dāng)前全國(guó)范圍內(nèi)的二手房成交占比提高的趨勢(shì)仍將持續(xù)。

　　這一進(jìn)程將對(duì)一二手市場(chǎng)產(chǎn)生不同的影響。一方面，隨著二手市場(chǎng)掛牌量的上升，“以價(jià)換量”行情延續(xù)。以廣州為例，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2024年1~7月廣州二手房成交60232套的同時(shí)成交均價(jià)加速回調(diào)，從去年的3萬(wàn)余元，降至今年的2字頭。其中，大面積改善產(chǎn)品議價(jià)幅度居前，90平方米小面積成交占近7成，顯示出剛需剛改群體對(duì)于二手市場(chǎng)的主導(dǎo)作用。合富研究院分析指出，在買方市場(chǎng)格局之下，廣州二手樓市復(fù)蘇行情仍較大程度依賴于降價(jià)盤成交。

　　當(dāng)二手房在剛需剛改品類形成替代效應(yīng)時(shí)，新建商品房在高端改善賽道越來(lái)越“卷”則成為必然。“當(dāng)前新房靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)無(wú)法營(yíng)銷，只能滿足不斷升級(jí)的改善需求，比如在功能、品質(zhì)、設(shè)計(jì)、用材等上突出自己的競(jìng)爭(zhēng)力，最終使得新房市場(chǎng)越來(lái)越聚焦。”李宇嘉說(shuō)道。

　　置業(yè)提醒

　　兩大因素或影響存量房市場(chǎng)

　　上述研報(bào)還特別提醒道，雖然看好二手市場(chǎng)的長(zhǎng)期活躍度，但要特別關(guān)注兩個(gè)變量對(duì)二手房的影響。第一是當(dāng)前部分存量住宅的房屋質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、居住品質(zhì)可能難以滿足改善性需求，尤其是房齡較老的住宅，會(huì)使得其實(shí)際換手率低于預(yù)期。其次，正在推進(jìn)配售型保障房的收儲(chǔ)和建設(shè)，可能會(huì)分流部分剛需類二手房需求。