老舊小區(qū)“自主更新”已經(jīng)有了積極探索，引起業(yè)內(nèi)人士熱議。在政策方面，2024年4月，浙江省住房城鄉(xiāng)建設廳等部門出臺《關于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導意見（試行）》，明確相關流程和支持政策。在實踐方面，杭州市浙工新村548戶居民自掏5億元重建小區(qū)，南京市小西湖首個“自主更新”戶領取不動產(chǎn)權證，廣州市花都區(qū)集群街2號樓成為廣東省第一個業(yè)主籌資、自拆自建的危破房改造項目。這些都為“老舊小區(qū)”自主更新進行破冰探索，但“自主更新”成為一種成熟模式尚不具備基本要件。

　　有望成為未來趨勢

　　伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不少20世紀80年代、90年代乃至更早時期開發(fā)建設的城鎮(zhèn)小區(qū)已經(jīng)進入老舊階段，隨著時間推移，老舊小區(qū)將越來越多、越來越舊、越來越危。同時，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進入微利時代，土地成本占比較高，加上社會少子化、老齡化帶來的總人口數(shù)量減少、總需求適度縮小，拿地建設出售新房、拆遷拿地建設新房等模式的可持續(xù)性不足。

　　在以上社會背景下，采取有機更新既能夠讓城市避免“攤大餅”式發(fā)展，又能推動集約用地、改善居民生活，其出場邏輯是必然的、需要的和經(jīng)濟的。

　　老舊小區(qū)“自主更新”即居民籌資、原拆原建，是城市有機更新中的一種典型模式，目前在政策、觀念、實踐方面已經(jīng)有了一定的探索和社會基礎，未來需要將其打造成為一種成熟定型的模式加以推進。

　　模式細分與共識

　　從拆建范圍來看，老舊小區(qū)“自主更新”主要有以樓幢為單位和以小區(qū)為單位兩種模式。

　　●以樓幢為單位

　　以樓幢為單位“自主更新”相對來說更加容易，主要是三方面優(yōu)勢。一是取得一致意見更加容易；二是出資意愿和標準達成共識更加容易；三是設計方案普遍接受更加容易。當然，其劣勢也比較明顯，主要是整體建設經(jīng)濟性規(guī)模性不足，造成打補丁模式帶來的單價高和施工周期長。

　　●以小區(qū)為單位

　　以小區(qū)為單位“自主更新”，房源新舊程度不一、業(yè)主出租自住形態(tài)復雜、設計方案眾口難調(diào)、出資條件差異大，很難達成共識。

　　從政府是否出資角度來看，老舊小區(qū)“自主更新”分為資助型和自給型。財政補助有利于降低“自主更新”成本并提高成功率，但財政補助及其水平標準既需要地方政府積極有為，也需要體現(xiàn)普惠性和公平性。

　　加快成熟要件培育

　　老舊小區(qū)“自主更新”模式成熟要件培育需要從三個方面努力。

　　●完善法規(guī)政策

　　法規(guī)政策是先導也是約束，建設主管部門要會同發(fā)改、規(guī)劃、土地、財政等部門，出臺符合當?shù)貙嶋H的老舊小區(qū)“自主更新”政策，明確基本流程，整合支持資源，破解房屋建設、登記、管理服務的堵點和空白點，為老舊小區(qū)“自主更新”提供全流程全周期服務。

　　●加大宣傳引導

　　通過電視、報紙、網(wǎng)絡和現(xiàn)場參觀成功樣板等方式，讓廣大居民在觀念上接受老舊小區(qū)“自主更新”，認為“自主更新”是廣泛受益和經(jīng)濟實惠的，為達成社會共識打下堅實基礎。

　　●鼓勵多方參與

　　在縣級政府全面監(jiān)管和全程服務下，以居民利益為本，以自愿參與為先，以公平公正為要，以信息公開為基，鎮(zhèn)街政府和社區(qū)（村）提供有力支持，業(yè)主委員會積極主動，招投標、設計、造價、建設、審計等市場主體有效參與，形成“自主更新”共同體。

　　以優(yōu)質(zhì)服務提高效率

　　老舊小區(qū)“自主更新”涉及面廣、資金量大，是關系到千家萬戶切身利益的重大民生工程，雖然由居民自發(fā)、主導和決策，但優(yōu)質(zhì)公共服務是前提和基礎，需要從四個方面加強服務供給。

　　●政策咨詢

　　在縣鎮(zhèn)兩級政府設置電話、網(wǎng)絡、現(xiàn)場等咨詢渠道，及時答復居民疑問，消除各種顧慮。組織社區(qū)骨干和有積極性的業(yè)主外出考察學習，加強政策和業(yè)務培訓，提升“自主更新”能力。

　　●流程樣本

　　政府部門需要出具全套全程的“自主更新”樣本，明確簽字、申請、確認、審批、出資、拆除、設計、招標、建設、驗收、交房、登記等各個環(huán)節(jié)所需的手續(xù)及其資料，消除其中隱藏的合同、法律、安全、質(zhì)量等風險。

　　●呵護監(jiān)管

　　規(guī)劃資源、人防、稅務、建設、房產(chǎn)、行政審批、街道社區(qū)等部門要對居民提供暖心呵護式監(jiān)管，在“自主更新”中加大公共服務、綠化建設、交通優(yōu)化等供給。對于缺乏資金賬戶的，由政府設立托管賬戶，同時明確支付條件。

　　●促成共識

　　對于個別居民不想?yún)⑴c“自主更新”的，除了積極動員外，可以采取收購、置換等輔助措施，加快達成共識。