樓市又一個(gè)重磅消息傳來(lái)。14日，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，“按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”。

　　隨著5年期以上LPR多次下降，對(duì)于存量房貸款利率調(diào)整的呼聲一直不斷。業(yè)內(nèi)人士指出，這是金融管理部門(mén)第一次對(duì)存量房貸利率調(diào)整作出直接表態(tài)。接下來(lái)，存量房貸利率會(huì)否調(diào)整、如何調(diào)整？又將怎樣影響貸款人的錢(qián)包？

　　怎么調(diào)？

　　招聯(lián)首席研究員董希淼在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)表示，存量房貸利率調(diào)整可有兩種做法——直接降（變更合同條款）、間接降（貸款以新?lián)Q舊）。

　　“可能會(huì)改變加點(diǎn)”，上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛在接受采訪時(shí)分析稱(chēng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)按揭貸款利率是由五年期以上LPR和加點(diǎn)共同構(gòu)成，目前LPR雖然也在下降，但原來(lái)存量貸款的加點(diǎn)比較多，在原有合同期內(nèi)是不調(diào)整的。如果要進(jìn)行優(yōu)化，可以在LPR現(xiàn)有調(diào)整的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步由商業(yè)銀行與客戶自主協(xié)商，對(duì)加點(diǎn)進(jìn)行調(diào)降。

　　曾剛認(rèn)為，LPR隨著市場(chǎng)變動(dòng)而變動(dòng)，加點(diǎn)是之前定好不動(dòng)的，但實(shí)際上也沒(méi)有反映市場(chǎng)真實(shí)資金供求狀況，所以可以適度的通過(guò)自主協(xié)商，即通過(guò)市場(chǎng)供求機(jī)制關(guān)系去調(diào)整。這樣在降低按揭貸款人實(shí)際還款成本的同時(shí)，按揭貸款利率也順應(yīng)整個(gè)利率變化趨勢(shì)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

　　對(duì)于新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款，董希淼認(rèn)為，貸款置換原則上應(yīng)限于本行，不應(yīng)鼓勵(lì)跨行“轉(zhuǎn)按揭”。下一步，建議通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則；建議各家銀行總行出臺(tái)具體方案，明確直接降和間接降的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。

　　就能否協(xié)商變更存量房貸利率，記者14日以客戶身份咨詢建設(shè)銀行北京市一網(wǎng)點(diǎn)，該行客戶經(jīng)理表示，目前還不能。另一位股份行客戶經(jīng)理表示，據(jù)其所知，北京的銀行目前還不行。

　　帶來(lái)哪些影響？

　　2022年以來(lái)，個(gè)人住房貸款提前還款的現(xiàn)象有所增加。鄒瀾在回應(yīng)記者提問(wèn)時(shí)稱(chēng)，今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元，對(duì)住房銷(xiāo)售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。這種現(xiàn)象對(duì)住房需求并不構(gòu)成影響，它是一個(gè)居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。

　　鄒瀾指出，盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。

　　若存量按揭貸款調(diào)整，對(duì)銀行和貸款人會(huì)帶來(lái)哪些影響？

　　董希淼曾提到，降低部分存量房貸利率，具有“一箭三雕”的作用：一是有助于減少借款人房貸利息支出，穩(wěn)定和擴(kuò)大住房消費(fèi)需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展；二是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎堆提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為，為銀行留住優(yōu)質(zhì)的房貸客戶；三是有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，推動(dòng)居民將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資，提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

　　在董希淼看來(lái)，降低存量房貸利率對(duì)銀行特別是大行而言是當(dāng)下痛苦但長(zhǎng)遠(yuǎn)有利的選擇?？稍诮档痛媪糠抠J利率的同時(shí)，約定一定期限內(nèi)借款人不得提前還款。

　　曾剛認(rèn)為，對(duì)于銀行而言，確實(shí)會(huì)有一定利率上的損失，但這個(gè)損失在銀行可承受的范圍之內(nèi)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，金融機(jī)構(gòu)的變動(dòng)應(yīng)該和實(shí)體經(jīng)濟(jì)變動(dòng)相一致。因?yàn)橘J款利率也要反映市場(chǎng)供求狀況，并且目前其他新增貸款的利率都在調(diào)整，在這種背景下，存量按揭貸款進(jìn)行調(diào)整，也符合整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

　　曾剛指出，存量按揭貸款的調(diào)整也避免了一些扭曲。由于現(xiàn)在很多提前還貸是通過(guò)借其他貸款來(lái)置換房貸，也達(dá)到了實(shí)際降低貸款成本的目的，但這屬于違規(guī)操作，在操作過(guò)程中給購(gòu)房者個(gè)人帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)，也對(duì)銀行帶來(lái)管理上的瑕疵。與其保留套利空間，不如將它理順，減少不必要的麻煩。

　　對(duì)購(gòu)房者而言，曾剛分析稱(chēng)，存量貸款利率下調(diào)會(huì)降低其還款成本，實(shí)際上是提升了購(gòu)房者的可支配收入，也能在一定程度上將節(jié)省的資金轉(zhuǎn)為消費(fèi)或者其他用途。

　　董希淼則認(rèn)為，也不能因?yàn)檠胄斜響B(tài)就想當(dāng)然地認(rèn)為存量房貸利率一定得降、會(huì)降——決定權(quán)仍然在銀行，降或不降都合法合規(guī)。