作者：張曉晶（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所所長(zhǎng)、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任）

　　房地產(chǎn)是一個(gè)大家都不愿提及的話(huà)題，俗話(huà)說(shuō)“哪壺不開(kāi)提哪壺”。為什么這么講，因?yàn)榇蠹覍?duì)房地產(chǎn)都看得比較悲觀。這實(shí)實(shí)在在表明房地產(chǎn)預(yù)期發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。曾幾何時(shí)，關(guān)于房地產(chǎn)，一邊是漲漲漲，一邊是買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，房地產(chǎn)預(yù)期幾乎是只漲不跌，政策方面苦于如何扼制這種上漲預(yù)期。近年來(lái)，多重因素疊加，特別是人口提前達(dá)峰，房?jī)r(jià)預(yù)期急轉(zhuǎn)直下，政策方面又苦于如何穩(wěn)住預(yù)期。去年11月以來(lái)，政策方面相繼射出支持房企融資的“三支箭”，取消“三道紅線(xiàn)”，推進(jìn)“保交樓”，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表等，這些政策對(duì)于房地產(chǎn)的短期穩(wěn)定起到很大作用，但要真正穩(wěn)住房地產(chǎn)預(yù)期卻還不夠。我們應(yīng)探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。就目前的討論來(lái)看，更多關(guān)注的是房地產(chǎn)供給。事實(shí)上，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心是供求適配。因此，既要關(guān)注供給面，也要關(guān)注需求面。

　　第一，住房是中低收入家庭財(cái)富的最重要構(gòu)成。支持居民合理?yè)碛凶》抠Y產(chǎn)，是促進(jìn)共同富裕的重要方面，也是房地產(chǎn)需求面的重要支撐。從中長(zhǎng)期看，中國(guó)的城鎮(zhèn)化仍在較快推進(jìn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍保持在較高水平，房地產(chǎn)財(cái)富占國(guó)民財(cái)富比重還會(huì)有所上升，從這個(gè)角度，堅(jiān)持“房住不炒”，支持居民合理?yè)碛蟹慨a(chǎn)，也是支持居民在分享中國(guó)增長(zhǎng)紅利中積累財(cái)富。

　　第二，解決“新市民”住房問(wèn)題是房地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。這里主要是強(qiáng)調(diào)供給面。要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉制度；圍繞城市群、都市圈、增長(zhǎng)極做好住房供應(yīng)，重點(diǎn)解決“新市民”住房問(wèn)題；滿(mǎn)足高品質(zhì)改善性住房需求。

　　第三，增量調(diào)整與存量調(diào)整并行。既然不能簡(jiǎn)單地講住房總量過(guò)剩，就意味著我們還是要蓋房子，因此仍然有增量。但相比過(guò)去，這個(gè)增量要小很多。存量調(diào)整是重頭，既包括更新改造，還包括改變用途。

　　第四，既要優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債表，也要優(yōu)化居民資產(chǎn)負(fù)債表，發(fā)揮政府在住房保障方面的重要作用。新模式中，房地產(chǎn)“三高”模式（即高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）不再繼續(xù)。要通過(guò)資產(chǎn)激活、負(fù)債接續(xù)、權(quán)益補(bǔ)充、預(yù)期提升等舉措，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表。這是供給方。但與此同時(shí)，也要關(guān)注需求方，即居民的資產(chǎn)負(fù)債表。過(guò)去30年，居民杠桿率一直處在上升態(tài)勢(shì)。而居民債務(wù)中，一半以上是住房抵押貸款。可以說(shuō)，居民負(fù)債高最主要的驅(qū)動(dòng)因素就是貸款買(mǎi)房。但目前我國(guó)居民部門(mén)杠桿率已經(jīng)超過(guò)了日本和德國(guó)，一些家庭也不堪重負(fù)了。而政府如果在住房保障方面承擔(dān)更多責(zé)任，就會(huì)適度減輕家庭負(fù)擔(dān)，改善居民資產(chǎn)負(fù)債表。財(cái)政部對(duì)深圳住房保障的支持可以說(shuō)邁出了重要的一步。財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財(cái)政政策體系與管理體制的實(shí)施意見(jiàn)》提出，考慮深圳人口持續(xù)凈流入對(duì)住房的需求，加大中央預(yù)算內(nèi)投資對(duì)深圳保障性住房籌集建設(shè)的補(bǔ)助，加大中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金對(duì)深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區(qū)改造的支持力度，推動(dòng)解決大城市住房突出問(wèn)題。