以綠檔房企為主。

　　從“第二支箭”延期并擴容到“金融16條”存量、增量雙管齊下，從國有大行帶頭授信18家房企超萬億元到證監(jiān)會時隔12年重啟房企再融資……政策頻頻給房地產(chǎn)送暖。

　　從去年下半年以來，整個房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一輪大洗牌，行業(yè)基本面分化趨勢明顯，進一步影響了各家房企的融資能力和償債壓力。

　　近期一系列政策火速落地，融資以國有企業(yè)為主的格局已被打破。不過以銀行授信和增信發(fā)債來看，當(dāng)前獲得支持的企業(yè)仍以優(yōu)質(zhì)民企或混合所有制企業(yè)為主。“現(xiàn)在（政策）最首要的就是把信心先拉回來。”一位長期研究地產(chǎn)行業(yè)的投資人士對記者表示，先“保住”頭部企業(yè)既是金融機構(gòu)對風(fēng)險收益的權(quán)衡，也符合市場優(yōu)勝劣汰的規(guī)律。

　　前兩支“箭”支持主體重合率較高

　　回顧11月以來的地產(chǎn)支持政策，先是交易商協(xié)會表態(tài)，繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資；隨后央行、銀保監(jiān)會印發(fā)的“金融16條”出臺，從銀行貸款、信托貸款、債券發(fā)行等方面緩解存量債務(wù)壓力，增加增量支持。

　　此外，人民銀行、銀保監(jiān)會于21日聯(lián)合召開的全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，月初交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債信增公司召集21家民營房企召開的座談會，都釋放了重要的積極信號。

　　最新的政策來自證監(jiān)會。28日晚間，證監(jiān)會發(fā)布支持房地產(chǎn)市場的“政策大禮包”，在股權(quán)融資方面推出調(diào)整優(yōu)化5項措施，涉及并購重組、再融資以及境外融資等多個方面。

　　至此，信貸、債券、股權(quán)融資“三支箭”已經(jīng)全部發(fā)出。此前的2018年，針對部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，央行會同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資。

　　從近期情況來看，房地產(chǎn)市場在不斷迎來新的政策支持同時，已出臺政策的落地也明顯提速。其中銀行授信和增信發(fā)債作為前期主要的支持方向，在近期均取得顯著進展。

　　不過從目前的受惠主體來看，“出鏡率”較高的房企在各類支持政策層面重合率較高，除央企、地方國企外，普遍為頭部優(yōu)質(zhì)民企。

　　23日以來，6家國有大行陸續(xù)宣布，共與18家房企開展合作（其中民營房企數(shù)量為10家），共計提供意向性融資總額16550億元；股份行中，興業(yè)銀行、恒豐銀行、中信銀行也宣布共計與22家房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，其中興業(yè)銀行為10家合作房企提供意向性融資總額達4400億元。

　　具體看各行已經(jīng)披露的信息，惠及的全國性民營房企和混合制企業(yè)有11家，包括萬科集團（6家國有大行、1家股份行）、龍湖集團（5家國有大行、2家股份行）、美的置業(yè)（5家國有大行、1家股份行）、碧桂園（3家國有大行、1家股份行）、金地集團（3家國有大行）、綠城中國（3家國有大行、2家股份行）、中海發(fā)展（3家國有大行、2家股份行）、金輝集團（1家國有大行）、合生創(chuàng)展（1家國有大行）、大華集團（1家國有大行）、濱江集團（1家國有大行、2家股份行）。

　　增信發(fā)債方面，據(jù)交易商協(xié)會官方披露，11月以來已經(jīng)受理龍湖集團、美的置業(yè)、新城控股共計500億元儲架式注冊發(fā)行，另有萬科擬報送280億元儲架式注冊發(fā)行計劃。其中，龍湖集團、美的置業(yè)、金輝集團發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)均已宣布落地。

　　惠及房企共同點有哪些？

　　無論是信貸融資、債券融資，還是資本市場的股票融資，授信機構(gòu)、投資人的共同關(guān)注點是風(fēng)險和收益情況。尤其去年以來多家房企資金鏈斷裂、出現(xiàn)債務(wù)違約之后，償債能力成為市場首要的關(guān)注因素。

　　有資深債券投資人士指出，影響房企償債能力的因素中，債務(wù)總量及構(gòu)成、（凈）資產(chǎn)負債率、現(xiàn)金覆蓋情況等是重要參考。目前來看，當(dāng)前獲得銀行集中簽約，或者能夠增信發(fā)債成功的企業(yè)在同行中普遍資質(zhì)較高。

　　光大證券統(tǒng)計，截至今年上半年末，11家重點公司（含國企和頭部民企）有息負債中，短債占比平均值為23.8%，其中龍湖短債占比最低，僅為10.1%。占比較高的房企中，金地集團（31.6%）、新城控股（30.5%）也未超過35%。同期，11家重點房企平均綜合融資成本為4.23%，其中中海發(fā)展、龍湖集團等綜合融資成本均低于4%，優(yōu)勢明顯。

　　以萬科為例，其今年9月發(fā)行2022年第三期綠色中票時，采用的依然是截至2021年末的財報數(shù)據(jù)。截至去年年末，公司有息負債余額合計為2659.65億元，資產(chǎn)負債率為79.21%，扣除預(yù)收賬款、合同負債后的資產(chǎn)負債率為46.82%，其中短期借款和一年內(nèi)到期的有息負債合計586.22億元，占比22.04%。

　　同期，萬科年內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額僅為41.13億元，不過賬上還有貨幣資金合計1493.52億元，獲得的4456.69億元主要貸款銀行授信中，尚有1694.81億元未使用。

　　龍湖集團作為民營企業(yè)中的“優(yōu)等生”，僅從表內(nèi)債務(wù)來看，償債能力也還算樂觀。截至2022年9月末，公司有息負債總額為1560.62億元，占總負債的27.12%。同期，資產(chǎn)負債率為69.84%，扣除合同負債的資產(chǎn)負債率為45.63%。雖然截至去年年末龍湖經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額保持在接近140億元，但今年九月末則降至-58.87億元。

　　未來一年內(nèi)，龍湖到期的非流動性負債為164.52億元。不過截至9月末，龍湖賬上貨幣資金還有702.96億元，獲得的3496億元工、農(nóng)、中、建四大行集團授信額度中，還有2124億元未使用。

　　美的置業(yè)、新城控股等情況類似，其中美的置業(yè)截至9月末有息債務(wù)余額為460.59億元，其中1年以內(nèi)到期部分占比24.49%，同期貨幣資金余額為235.85億元，未使用的銀行授信額度1098.04億元。

　　也有企業(yè)已經(jīng)存在較為明顯的資金壓力。以金輝集團為例，其截至今年9月末合并口徑資產(chǎn)負債率為78.66%，有息債務(wù)（379.42億元）占總負債比例為27.85%。同期，公司短期借款與1年內(nèi)到期的非流動負債規(guī)模約為105億元，而為了控制債務(wù)規(guī)模、償還有息負債，其貨幣資金余額已經(jīng)較上年末減少35%降至127.86億元。同期，其未使用的銀行授信額度為320.26億元。

　　值得注意的是，對于房企來說，在過去的高周轉(zhuǎn)模式下，除了表內(nèi)的有息負債，表外債務(wù)和經(jīng)營債務(wù)也值得注意。但從表外擔(dān)保情況來看，目前頭部房企的對外擔(dān)保金額相對較小。

　　另外在融資方面，監(jiān)管2020年出臺的“三道紅線”新規(guī)是觀察房企的重要參考。從目前獲得支持的企業(yè)來看，整體以綠檔為主，即同時滿足剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負債率<70%，凈負債率<100%，現(xiàn)金短債比>1。在光大證券統(tǒng)計的11家重點房企中，截至今年6月末，凈負債率最低的公司為華潤置地的31.0%，其次為萬科的35.5%，龍湖集團非受限現(xiàn)金短債比指標(biāo)則以4.04倍居首。