7月樓市交易在調(diào)控政策效應(yīng)釋放且政策不斷收緊的情況下出現(xiàn)降溫。8月16日，國家統(tǒng)計局官網(wǎng)發(fā)布2021年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，2021年7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅總體回落，其中新房方面，北上廣價格漲幅回落，青島、海口等領(lǐng)漲；全國二手房價全面回落，深圳出現(xiàn)“三連跌”。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，當(dāng)前購房政策以收緊為導(dǎo)向，以及包括信貸收緊在內(nèi)的諸多因素都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一些利空的影響，所以市場交易等指標出現(xiàn)降溫，基本上符合預(yù)期，預(yù)計成交下行的行情還將延續(xù)。

　　一二三線城市新房價格漲幅全面回落

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。4個一線城市在新房價格環(huán)比漲幅均收窄或持平，這顯示一線城市房價上漲得到遏制。7月份，二三線城市的新房價格也呈現(xiàn)漲幅回落的態(tài)勢。

　　“三類城市均出現(xiàn)了漲幅收窄的態(tài)勢，這說明當(dāng)前此類城市都面臨降溫的可能。尤其是從7月份交易數(shù)據(jù)看，各類大城市成交行情是弱于預(yù)期的，也容易帶動房價漲幅收窄。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受廣州日報記者采訪時表示。

　　不過，記者也發(fā)現(xiàn)，在熱點城市新房漲幅得到控制的情況下，青島、?？?、銀川的新房房價均環(huán)比上月上漲1%，領(lǐng)漲全國。嚴躍進表示，過去曾經(jīng)有“南強北弱”的說法，但6月的濟南和7月的青島數(shù)據(jù)，也都說明北方部分城市房價也有炒作的現(xiàn)象。類似?？诤豌y川的房價炒作，或也意味著近期政策收緊的概率加大。

　　全國二手房價降溫，深圳出現(xiàn)“三連跌”

　　二手房價格也進入降溫渠道。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。北京、上海、廣州二手房房價漲幅均有回落，而深圳成為一線城市中唯一一個二手房房價下跌的城市。同時，記者注意到，深圳二手房價自今年5月以來已連續(xù)3個月環(huán)比下跌。

　　“深圳房價連續(xù)三個月下跌，七月份其二手房價格環(huán)比下跌0.4%，跌幅在進一步擴大。這彰顯了深圳密集和連續(xù)調(diào)控的效果開始顯現(xiàn)。特別是，年初啟動的二手房參考價制度，在打擊虛高掛牌價、違規(guī)加杠桿、引導(dǎo)市場預(yù)期方面的效果非常明顯。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，深圳是全國樓市的風(fēng)向標，深圳調(diào)控的效果如何，直接決定全國其他城市的調(diào)控效果、市場預(yù)期和政府在長效機制建設(shè)方面的決心和信心。

　　二、三線城市二手房市場也處于回落階段。

　　“7月，二手房環(huán)比上漲城市數(shù)為41個，創(chuàng)今年以來新低；26個城市二手房價格下跌，創(chuàng)今年以來新高。”李宇嘉告訴記者，二手房更能代表市場運行的趨勢，之所以停漲趨勢明顯，房價下跌城市更多，就在于：一是，近幾個月，銀行全面收緊二手房貸款發(fā)放，利率明顯提高；二是，近期很多城市全面啟動二手房參考價格、審核價格，嚴厲打擊虛高掛牌價，導(dǎo)致二手房杠桿率明顯降低，房價自然也很難撐得住。

　　后市：

　　房價漲幅將繼續(xù)面臨管控

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，1月~7月房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)累計達到352次，平均每月超過50次房地產(chǎn)調(diào)控，體現(xiàn)了房地產(chǎn)政策的嚴格趨勢。

　　從出臺政策來看，此輪監(jiān)管對房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)控態(tài)度較為堅決，調(diào)控手段全方位，涉及銀行貸款集中度、企業(yè)三道紅線、購房按揭等各個方面，房企各類融資和投資均進一步受到限制。

　　其中，金融調(diào)控手段也在不斷顯現(xiàn)。根據(jù)央行發(fā)布的7月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)和社會融資規(guī)模數(shù)據(jù)顯示，居民短期貸款和中長期貸款均表現(xiàn)為環(huán)比少增。“在一系列監(jiān)管措施和地產(chǎn)周期的綜合作用下，居民新增中長期貸款的回落趨勢或已成型，下半年居民中長期貸款若出現(xiàn)持續(xù)的少增并不意外。” 中信證券明明表示。

　　對于后市，業(yè)內(nèi)普遍認為，預(yù)計成交下行的行情還將延續(xù)。

　　“新房價格管控將全面啟動，熱點城市對于預(yù)售證的管理非常嚴格，預(yù)示著新房價格漲幅回落的趨勢不會改變。”李宇嘉表示，同時，熱點城市對二手房的調(diào)控還會繼續(xù)，二手房參考價制度、掛牌審核制度將會全面推行，以建立房地產(chǎn)管理長效機制，避免二手房擾亂樓市預(yù)期和新房價格的拉動。

　　嚴躍進認為，下半年房地產(chǎn)市場管控力度依舊從緊，市場降溫概率增大。未來房地產(chǎn)調(diào)控將呈現(xiàn)三個特點：一是地方政府調(diào)控主動性增強，近期各地政府都在及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，力促市場健康發(fā)展；二是調(diào)控的“顆粒度”明顯變細，即不斷針對各類鉆政策漏洞的行為，全方位進行“打補丁”；三是有針對性地對人才購房環(huán)節(jié)、意向登記環(huán)節(jié)、本地戶籍購房環(huán)節(jié)等剛剛升溫的炒房行為進行重點打擊。（張露）